A MAGYAR ÜGYVÉDJELÖLTEK HONLAPJA

Főbb változások az ingatlanjog területén 2010. január 01. napjától

Jelen jegyzetben megkísérlem összefoglalni az ingatlanjog területén bekövetkezett főbb változásokat, amelyek a gyakorlati alkalmazásban előfordulnak.

1. Tulajdonjog fenntartással történő eladás

(Forrás: Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium által a Bankszövetségnek 2008. decemberében írt állásfoglalása, www.bpbar.hu)

Tulajdonjog fenntartással történő adásvétel tényének feljegyzése esetén a földhivatal 2009 óta elutasítja a jelzálog-bejegyzési kérelmet.

Az ingatlan adásvételek zömmel hitelfelvétel igénybevételével jönnek létre. Az ingatlan adásvételi szerződésben az Eladó védelmében alkalmazzák a tulajdonjog fenntartás kikötését tekintettel arra, hogy a Vevő általában nem egy összegben, hanem a hitelrészletek folyósításakor fizeti meg a vételárat. Így az Eladó mindaddig fenntartja tulajdonjogát az adott ingatlanra, ameddig a Vevő a teljes vételárat meg nem fizeti. Az Eladó csak a teljes vételár megfizetése esetén adja meg a bejegyzési engedélyt, melyet utólag csatolnak be a földhivatali eljárásba.

A bankok általában azzal a feltétellel nyújtanak hitelt a Vevő részére, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanra a bank javára jelzálogjogot jegyeztetnek be. A tulajdonjog fenntartás hatálya azonos az elidegenítési és terhelési tilalom hatályával, azonban pl. a végrehajtási jog bejegyzését nem akadályozza meg. A Ptk. 368.§ (2) bekezdésében foglaltak szerint a vevő a tulajdonjog fenntartás hatályossága idején az ingatlant nem terhelheti meg, mely egyúttal azt is jelenti, hogy a tulajdonjog fenntartás tényének földhivatal általi feljegyzése nem elegendő ahhoz, hogy a vevő által felvett kölcsönt biztosító jelzálogjogot is bejegyezzék. A jelzálogjog bejegyzésére ezért csak a tulajdonjog bejegyzését követően kerülhet sor.

E problémára két megoldás lehetséges:

A) A tulajdonjog fenntartást határidő kikötésével kérik. Ebben az esetben ugyanis az eljáró földhivatal a határidő megjelölésével feljegyzi a tényt, az ügyiratot pedig határidő nyilvántartásba helyezi a bejegyzési engedély beérkezéséig. Ezért a rangsorban következő jelzálogjog ügyében sem születik döntés mindaddig, amíg a földhivatal nem hozott határozatot a vevő tulajdonjog bejegyzési ügyében.

B) Az eljárás függőben tartása. (Inytv. 47/A.§) Az Inytv. 41.§ (1) bekezdés b) pontja alapján függőben kell tartani a beadvány elintézését, a bejegyzett jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig. Ennek eredményeként a kérelem széljegyre kerül, de a bejegyzési engedély megadására megadott időtartam alatt nem hoz döntést a földhivatal az ügyben, így a rangsorban hátrébbálló kérelmek elintézése is függőben van. A bejegyzési engedély benyújtását követően intézhető el a függőben tartott ügy, majd az azt követő széljegyek.

Egyébiránt a jelzálog-hitelintézetnek minősülő pénzintézeteket külön kérelem nélkül is (jogszabály alapján) megilleti az elidegenítési és terhelési tilalom.

2. Az Illetéktörvény főbb változásai (Forrás: Itv.)

2010. január 01. napjától csökkent a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke. Míg a lakáscélú ingatlan megszerzése után a 2009-ben hatályos szabályozás szerint 4 millió forintig 2%-ot, az ezt meghaladó összeg után 6%-ot kellett fizetni, az új rendelkezés szerint a 4 millió forint feletti összeg után már csak 4% az illeték mértéke.

2010. január 01. napjától az illetéktörvény illetékkötelesnek nyilvánítja az ingatlannal rendelkező társaság legalább 75 százalékos arányú megszerzését, ám egyúttal csökkenti az ingatlanszerzés után fizetendő illeték mértékét. Az új szabályozás szerint 1 milliárd forintig 4%-ot, míg az ezt meghaladó rész után 2%-ot, de legfeljebb 200 millió forintot kell megfizetni.

3. Az ingatlan-nyilvántartási díjak változásai (Forrás: 1996. évi LXXXV. tv.)

A Földhivatali eljárásokban is változtak a díjak az 1996. évi LXXXV. törvény (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról) hatályos rendelkezései szerint. A takarnetről letöltött nem hiteles tulajdoni lap másolatáért kevesebbet, 2.500,- forint helyett 1.000,- forintot kell fizetni, az illetékes földhivatalnál igényelt hiteles tulajdoni lap díja azonban emelkedett, 4.000,- forintról 6.250,- forintra. Az eddigi szabályozás szerint nem lehetett elektronikus másolatot kérni, 2010. január 01. napjától azonban - 3.600,- forintért – erre is lehetőség van. (28.§)

Az elsőfokú ingatlan-nyilvántartási eljárásért 6.000,- forint helyett 6.600,- forintot kell a továbbiakban fizetni ingatlanonként. A jelzálogbejegyzés díja pedig 12.000,- forintról 12.600,- forintra emelkedett. A társasház bejegyzéséért lakásonként 6.000,- forint helyett 6.600,- forintot kell fizetni, de a maximális 100 ezer forintos díj - házanként - változatlan maradt. Szintén nem változott az első fokú ingatlan nyilvántartási eljárás elleni fellebbezés díja (10.000,- forint). (32/A.§)

Tárgyánál fogva díjmentes az elektronikus dokumentumként szolgáltatott nem hiteles tulajdonilap-másolat lekérdezése, ha az például a hagyatéki eljáráshoz, részarány-földtulajdonnal kapcsolatos eljáráshoz, gyámügyi, szociális vagy kisajátítási eljáráshoz szükséges, illetve ha azt az eljáró szerv többek között közigazgatási eljáráshoz, büntetőügyben eljáró bíróság eljárásához, vagy az ügyészség eljárásához kéri. (31.§)

Személyes díjmentességet élvez a Magyar Állam, valamit az egyház, az egyházak szövetsége és intézménye. Az egyházak azonban csak ingatlanonként évi egy alkalommal részesülhetnek a személyes díjmentességben. (30.§)

Tárgyánál fogva díjmentes lett továbbá a végrehajtási eljárásban az árverés, nyilvános pályázat kitűzése tényének és időpontjának feljegyzésére, valamint az árverés sikertelensége és a pályázat eredménytelensége esetén annak törlésére irányuló eljárás; illetve a közérdekű bejelentés, javaslat és a panasz elbírálására, valamint a közigazgatási hatóság és a büntetőügyben eljáró bíróság által elrendelt zárlat, a büntető ügyben eljáró bíróság által elrendelt zár alá vétel, továbbá az ügyész és a nyomozó hatóság által elrendelt zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés tényének feljegyzésére és törlésére, továbbá a büntetőeljárás megindításának feljegyzésére és törlésére irányuló eljárás. (32/C.§)

4. Vagyonadó (Forrás: 2009. évi LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról)

A Magyar Köztársaság Országgyűlése a vagyonarányos közteherviselés elvének fokozottabb érvényre juttatása érdekében törvényt alkotott az ún. vagyonadóról. E törvény rendelkezései 2010. január 01. napjától hatályosak.

A törvény 1.§-a szerint „adóköteles az e törvény szerinti lakóingatlan, vízi jármű, légi jármű, nagy teljesítményű személygépkocsi.”

Jelen jegyzet keretei között az ingatlanokat terhelő vagyonadó szabályaira térek ki. (4-16.§)

Az adó tárgya a lakóingatlan (lakásnak, üdülőnek minősülő épület, épületrész az ahhoz tartozó telekkel, telekhányaddal együtt.)

Az adófizetési kötelezettség csak a nagy értékű, 30 millió forint feletti lakóingatlanokra vonatkozik, mely szabályt a törvény az adómentességi szabályok között helyez el:
„Mentes a) az adóalany tulajdonában, vagyoni értékű jog jogosítottja esetén jogosultságában lévő, a naptári év első napján a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyül szolgáló lakása után őt terhelő adó alól akkor, ha a lakás forgalmi értéke a naptári év első napján a 30 millió forintot nem éri el, továbbá
b) az adóalany a tulajdonában, vagyoni értékű jog jogosítottja esetén jogosultságában lévő, további egy darab, az adóalany döntése szerinti lakóingatlana után őt terhelő adó alól akkor, ha a lakóingatlan forgalmi értéke a naptári év első napján a 15 millió forintot nem éri el. „

Az adó alanya az a személy vagy szervezet, aki, vagy amely a naptári év (a továbbiakban: év) első napján a lakóingatlan tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok. Amennyiben a lakóingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az annak gyakorlására jogosult az adó alanya, több jogosult esetén a jogosultak jogosultságaik arányában minősülnek adóalanynak.

Az adókötelezettség a használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését követő év első napján keletkezik. Az engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett lakóingatlan esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik.

Az adó alapja a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke. Az adó évi mértéke az adóalap 30 millió forintot meg nem haladó része után 0,25%, a 30 millió forint feletti, de 50 millió forintot meg nem haladó része után 0,35%, az adóalap fennmaradó része után 0,5%.
Az adómentesség kiterjed a műemléképületre és a helyi védett épületre is, mivel amennyiben ilyen épületet 2010. január 1. napja után kiadott építési engedély alapján felújítanak, akkor az építési engedély jogerőre emelkedését követő adóévtől kezdődően három évig mentes az adó alól az épület.
További mentesség vonatkozik a szakszervezet tulajdonában álló üdülőre, ha az üdülő üzemeltetési időszakában rendelkezésre álló vendégéjszakák legalább felét szakszervezeti tag vagy annak közeli hozzátartozója veszi igénybe.
Mentes továbbá a 62. életévét betöltött vagy rokkant-nyugdíjban, baleseti rokkantnyugdíjban részesülő magánszemélynek az év első napján a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló, 50 millió forint adóalapot meg nem haladó lakóingatlana adóalapjából 10 millió forint, feltéve, hogy egyedül vagy ugyanezen feltételeknek megfelelő közeli hozzátartozójával él és a háztartás egy főre jutó jövedelme az adóévet megelőző évben az öregségi nyugdíj adóév első napján érvényes legkisebb összegének kétszeresét nem haladja meg.
A törvény adókedvezményt állapít meg azon adóalany számára, aki háztartásában 3 vagy annál több gyermeket szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként nevel, illetve tart el. Adózó az adókedvezményt a lakcímnyilvántartás szerinti és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana után veheti igénybe, úgy, hogy az adót a harmadik és minden további gyermekenként az adó 15%-ával csökkentheti, legfeljebb azonban a 100 millió forint adóalapra jutó adó erejéig.
További adókedvezmény vehető igénybe a lakóingatlan felújításával kapcsolatban: a lakóingatlan adóévi adóját csökkenti a 2010. január 1-jét követően megkezdett és az adóévet megelőző évben befejezett, a lakóingatlan, illetve a lakóingatlant tartalmazó épület felújításával összefüggésben igénybevett szolgáltatás-nyújtásról, vásárolt termékről kibocsátott, az adóalany nevére kiállított számlában feltüntetett, illetve abból kiszámítható általános forgalmi adó összege, legfeljebb az adóévi adó összegéig.
A törvény további rendelkezései között szerepel az adófelfüggesztés jogintézménye, melynek lényege, hogy az adó felfüggesztés időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, hanem azt az adóhatóság kötelezettségként tartja nyilván.

Felhasznált internetes oldalak: www.bpbar.hu , www.jogiforum.hu .

dr. Lugosi Krisztina (2010. január 20.)

Az ingatlan adásvételi szerződésről

Dr. Lugosi Krisztina 1983-ban Vácott született. 2007-ben szerzett jogi diplomát a győri Széchenyi István Egyetemen. Az egyetemi évek alatt különösen a nemzetközi jog iránt érdeklődött, szakdolgozatát a nemzetközi közjog területén belül a Kongói Demokratikus Köztársaságban dúló háborúról és válságokról írta. Ügyvédjelöltként 2008. januárja óta dolgozik. Ezen idő alatt fő érdeklődési területévé az ingatlanjog vált, tervei szerint szakjogászi képzését e jogterületen fogja elvégezni. E jegyzetben azon leglényegesebb, illetve leggyakrabban felmerülő körülményeket mutatja be, melyekre kötelező vagy érdemes odafigyelni egy ingatlan adásvételi szerződés megkötésénél.

1. A tulajdoni lapról

Akár az Eladói, akár a Vevői oldalt képviseljük, az első lépés a tárgybeli ingatlan vizsgálata, tehát a tulajdoni lap beszerzése. Tulajdoni lapról másolatot az ingatlan fekvése szerint illetékes Földhivatal állít ki, melyet beszerezhetünk személyesen a Földhivataltól, valamint interneten keresztül, a www.takarnet.hu oldalról tölthetjük le (elegendő a nem hiteles, szemle másolat igénylése).

A tulajdoni lap 3 részből áll.
1. rész: az ingatlan adatai (fekvése, helyrajzi száma, minősítése, jogi jellege, stb.)
2. rész: tulajdonosok adatai, tulajdoni hányadok
3. rész: az ún. teherlap, mely tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat (haszonélvezet, telki szolgalom, földhasználati jog, vételi és opciós jog, végrehajtási és jelzálogjog, stb.), illetve a bejegyzett jogokhoz, vagy azok jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket (perfeljegyzés, tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye, árverés kitűzése, stb.)

Az ingatlan adásvételi szerződés elkészítésekor célszerű részletesen megvizsgálni a teherlapot, hiszen előfordulhat, hogy az Eladó a foglalóból, vagy a vételár egy részéből kívánja rendezni egy korábbi tartozását (ún. tehermentesítés). Az Eladó szavatossági kötelezettségére (az Eladó szavatosságot vállal az ingatlan per-, teher-, és igénymentességéért) tekintettel a Vevővel ismertetni kell az ingatlant terhelő jogokat és tényeket.

Az ingatlan adásvételi szerződésben szerepelnie kell az ingatlan adatainak is: helyrajzi szám, alapterület, fekvés. Fel kell tüntetni továbbá a tulajdonosokat, és a tulajdoni hányadukat, amennyiben azok az adásvétel tárgyát képezik.

2. Az Eladó és a Vevő

Miután meggyőződtünk a szerződő felek személyazonosságáról, a szerződésben a következő adatok feltüntetése szükséges mind Eladói, mind a Vevői oldalon: név, születési név, születési hely és idő, anyja neve, személyi szám, adószám, állandó bejelentett lakcím. Ezen adatok pontossága egyebek között előtérbe kerülhet hitelfelvételkor, hiszen a gyakorlatban előfordult már, hogy egy banki hitelfolyósítási eljárás elhúzódott, mert a szerződésben feltüntetett adatok nem egyeztek a személyi igazolványon szereplőkkel. Ezért például ha valakinek két, személyi igazolványon feltüntetett utóneve van, akkor a szerződésben ezen teljes nevet kötelező feltüntetni, függetlenül attól, hogy a szerződő fél használja-e második keresztnevét vagy sem.

3. A vételár megfizetése

Alapesetben a felek megállapodnak a vételár összegében, valamint abban, hogy a Vevő egy konkrét napon a teljes vételárat megfizeti az Eladónak akár átutalással, akár készpénzben, ezután pedig megtörténik a birtokba adás, a Vevő beköltözhet az ingatlanba. Persze az esetek nagy része nem ilyen egyszerű, főként, hogy a Vevő a vételárat általában banki kölcsönből teljesíti.

Ilyen esetben körültekintőnek kell lennünk, hiszen egyes bankok hitelnyújtásának feltételei között találunk olyan kikötéseket, melyeket kötelező belefoglalni az ingatlan adásvételi szerződésbe. (pl. felek hozzájárulása a bank javára jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom tulajdoni lapra történő bejegyzéséhez, Eladó hozzájárulása az értékbecslő vizsgálatához, stb.) A bankok ezen feltételeket közzéteszik, így az interneten erről könnyen tájékozódhatunk.(Például http://www.budapestbank.hu/common/letoltes/lakossag/ut_avkov.pdf)

A vételár megfizetésének ütemezése szabad megállapodás tárgya, kivéve, ha banki kölcsönből fizetik meg, mivel ekkor általában a hitelt nyújtó bank határozza meg a hitelösszegek folyósításának időpontját.

4. A foglalóról

A gyakorlatban a felek gyakran foglalót kötnek ki, mely általában az ingatlan vételárának 10%-a. A foglaló összegét a szerződés megkötésével egyidejűleg a Vevő átadja az Eladónak. A Ptk. vonatkozó rendelkezései (243-245.§) alapján ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. E szabályok biztosítják a foglaló szerződést biztosító mellékkötelezettség jellegét.

5. A Földhivatal előtti eljárás

Az adásvételi szerződés megkötése után, a tulajdonjog bejegyzéséhez földhivatali eljárás szükséges. A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet az arra rendszeresített formanyomtatványon (letölthető: www.takarnet.hu/html.html), az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalnak kell benyújtani. E kérelemhez csatolni kell 3 db felek által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett ingatlan adásvételi szerződést, 2 db eredeti és egy másolati példányban, valamint az Eladó és Vevő ún. APEH-adatlapját (09B400), mely letölthető az APEH honlapjáról: http://www.apeh.hu/bevallasok/nyomtatvany/adatbejelentok/09b400.html?query=09B400)

Fenti okiratokat minden esetben csatolni kell földhivatali kérelmünkhöz. Jelen jegyzet keretei között nem térek ki részletesen az ún. lakásszerzési kedvezményre (Itv. 26.§ (6) bekezdés), melyre ha Ügyfelünk jogosult, úgy külön APEH-adatlapot kell kitöltenünk (ez szintén letölthető a www.apeh.hu/letöltések/adatlapok oldalról), és egyéb, az adásvétellel kapcsolatos okiratokat is csatolnunk kell az APEH részére tulajdonszerzéskor. Ehelyütt megjegyezném, hogy bár ezen nyomtatvány csatolása a jogszabály szerint ajánlott, de nem kötelező, a gyakorlatban úgy tűnik, nagyon is kötelező, ezért javaslom minden esetben csatolni.

A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem illetéke ingatlanonként 6.000,- forint. Ezen illetéket megfizethetjük átutalással, vagy készpénzben a földhivatalban. Amennyiben átutalással fizetünk, a díj megfizetéséről szóló átutalási igazolást is csatolnunk kell kérelmünkhöz!

6. Tulajdonjog bejegyzési engedély

Az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt az Eladónak szükséges megadnia a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ez a leggyakrabban akként történik, hogy már az adásvételi szerződésbe belefoglalják: az Eladó a szerződés aláírásával hozzájárul, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára a Vevőt, mint tulajdonost bejegyezzék, amint a teljes vételárat megfizette. Mivel a Vevő az esetek többségében nem egy összegben, hanem a hitelrészletek folyósításakor fizeti meg a vételárat, ezért az Eladó érdekében tulajdonjog fenntartás kikötésével készítik el a szerződést, így a földhivatali eljárás megindítása előtt a szerződésbe belekerül, hogy az Eladó hozzájárul, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjog fenntartással történő eladást a Vevő érdekében feljegyezzék. A tulajdonjog bejegyzési engedélyt a felek az eljáró ügyvédnél letétbe helyezik, aki akkor nyújtja be azt a Földhivatalba, miután a Vevő a teljes vételárat megfizette, és így a tulajdonjogot a tulajdoni lapra bejegyzik.

A tulajdonjog bejegyzési engedély csatolása tehát az utolsó mozzanat a tulajdonjog bejegyzésének földhivatal előtti eljárásában. A csatoláskor érdemes a Földhivatal által megadott iktatószámra hivatkozni.